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房地产 10 Apr, 2018

如何从房地产赚钱的五种方法

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欲在房地产催生正向的融资有几种方法。你是否有兴趣在房地产投资,或很好奇房地产投资者 怎样赚大钱?那么你就找到对的文章来阅读了。但先来一场剧透:你不必很有钱就可以办得到。

我现在是否吸引到你的注意力了?如果你已经有一份稳定工作和部份资金,你现在就可以开始投资。以下是一些基本的概念,教你如何通过地产将你的入息最大化 。



一、置业招租

根据新闻报导,大马房地产市场目前形势严峻。你或许在纳罕,那么还为何要买房地产来招租?答案“一定要 ”!但前提是你必须做好事前功课。你是否是菜鸟?那么着手前先注意以下事项:


a. 瞄准市场:找到对的市场

若你想从房地产赚钱,这是非常重要的。你不能马虎慵懒,而且必须审慎。你必须知道你是买了什么类型的房地产、租客料会是谁、地点在哪。这将决定你的投资回报率。PropSocial 有非常实用的工具让你比较哪个房地产较值得购买。 

为了了解这是办得到的,我们与一位居于关丹武吉兰津的退休人士阿兹奥玛有一席谈。他之前曾买了一些房地产来招租,之后才脱售部份产业。以下是他以实战经验来谈:

“置业招租是非常好的投资方法,因为基本上你是免费拿到房地产。但你一定要好好地策划。你必须在抢手的旺区来置业,最好是在你家方圆50公里之内,那么有问题时你可以去监督。

“此外要小心你的租户。必须先查背景,而且要有契约,每月造访一次。这要预防你的租户破坏你的产业后没缴租而逃之夭夭。你不想你花了钱得到这样的下场。”


b. 计算租金回报

如果你在物色房地产投资,你该是碰过这术语:租金回报。这是你付出投资成本后的回报率。一般上是以年计,并以巴仙率来体现。算出租金回报率后,你大概就会明了你的投资是否有所收成,以及钱是否有进账。计算法有两种,一种是净租金回报,第二种是毛租金回报。两者有差,必须理解清楚。


i. 毛租金回报

若要计算,你必须有两大数据:全年租金收益及房地产价值。

 全年租金收益 = 月租 x 12
● 房地产价值 = 屋价或市价(这取决于你是着重什么,即是目前的表现或未来潜能)

算法相对简单,只要你具备以上数据:

毛租金回报 = (全年租金收益/ 房地产价值) x 100

例:你在阿拉白沙罗区的 Urbana Residences 以55万令吉置产,每月出租2000令吉。你目前的毛租金回报率是4.36%,其实还不错。

但切记目前或过往的租金回报率不能做为未来表现的指标。特别是高价房地产而租金回却呆滞不前。不只如此,毛租金回报还未包括保养产业的其他开支。你可能有偏高的毛租金回报率,但若是保护费亦高,你的租金收益也被拉低。


ii. 净租金回报

计算净租金回报能让你更准确地预测租金回报。因为这需要更多数据来推算。除了全年租金收益和房地产价值,你也必须知道/估计产业总成本和产业总开支。让我们逐一列算:

** 在任何不恰之处你可增删。考虑越多因素,你的租金回报会算得更精准。

当你备齐数据后,你可用以下的数据来计算:

净租金回报= [(全年租金收益–全年开支) /产业 总成本] x 100

以前例为准,购买价是55万令吉,租金2000令吉。如果产业总成本是59万令吉,而全年开支是6500令吉,那么 净租金回报就是2.97%。这是明显比毛租金回报的4.36%要低。在此你就可了解你的投资回报率。


c. 空置期的策略

要切记的是买屋招租或会碰上空置期,就是没租客。若你的租户有预先通知让你找新租户,这还不是大问题。但要良好管理融资,你必须将旧租户与新租米交接时的空置期缩短。



二、二手包租

这种方法被指为与买屋出租的方法一样,是最快的赚快钱方法。你只需低价租到一个产业(即包租),之后再分租出去来赚收益。你到底如何赚钱?很简单,你就是从你付的租金和你收到的租金价差来赚取。

例如你以1000令吉租下一 间3房式的公寓,接着你另租2间房给不同人士,主人房租700令吉、二房租500令吉,你的毛收入就是200令吉。

图片来源:www.independent.co.uk

但这例子只是小规模而已,如果你是想赚些外快或不想负债,这也是不错的。当然你可以做得更多,例如投身爱彼迎(Airbnb)短期出租业务,可能就中大奖了。

但要切记,你必须得到屋主的同意。得到你的屋主允许来让你包租是非常重要的,或者也可以安排一项会面给他们。如果为此而陷入纷争,那是不值得的。所以你怎么想?你是否想试一试?你可以向我们登记,在我们的网站招租。



三、先租后买

根据 Wonderlist,先租后买是买家与卖家同意,在双方同意的期限内,通常是3年至5年,期滿後买家就可以行使權利来购买该产业。而这期间内,买家是向卖家租屋。你一定在想这怎能赚钱?

Wonderlist 项目经理 Melvin Ooi 指出,“Wonderlist 的先租后买概念是协助那些无法借到房贷,或需要融资其已空置产业的卖家。所以这是否帮到卖家赚钱 ?是的,因为每月的权利金高过卖家的房贷摊还额,所以他可会有多余的游资。

所谓的权利金,其实是屋价2.5%至7%的费用,是卖家给买家的“购买权”所需的代价。在一些买卖合同,若要成交,买家可能需支付全额权利金,或是部份权利金。 例如,一间屋子是售价25万令吉,而买家需付7%权利金,这意味着他需先付1万7500令吉。不过这一切都胥视你与卖家的协议,有些卖家要你预先付,但有者则允许你联同月租一起付。

根据 Wonderlist 团队所列明,先租后买的好处是 :


卖家的好处

● 通常会得到比市价更高的买价

● 可以接触到更大层面的买家

● 可以收租,若不然屋子就置空了

● 即使市道不好也可以脱售屋子

● 即使买家最终不买,已付的权利金是不会退还的,并视为租金。


投资者的好处

● 这是占尽优势的,因为你可以有控制权,即使你还未拥有这物业,但已从中受惠

● 由于你还未坐拥物业,这也减少你的个人负债及个人责任

● 与屋主签署一份先租后买合同,其实只需投资者掏一小笔开支,甚至是无需成本,因为一切胥视投资者如何与屋主谈判。而且买家不需像一般传统买屋子般,必须先付10%的房贷头期。

● 投资者可包租屋子再分租给其他租客/买家。这胥视先租后买的合同条款如何撰笔写,投资者或可使用租客/买家的钱来支付他对屋主的欠款。例如 ,投资者 A向卖家B签合同,以先租后买。投资者A就获得使用该屋子的权利,获允转卖或出售给租客/买家C。不论是出租或转卖,投资者A都可以使用来自租客/买家C的权利金,以垫付他必须付给买家B的权利金。

● 在财务上这可说是低风险的,因为如果该物业无法涨价而有利可图,你有权改变主意,放弃购屋

● 即使你的租客/买家决定不购屋,你其实已从其月租中得到收益,以及不退还的购屋权利金



五、炒房

这里有两种方法:一)以偏低价或低于市价,买入物业,之后再脱手;二)以好价买入残旧的物业翻修后再脱售。在物业增值或在翻修后增值,就有利可图了。

话说如此,这种方法还是有劣势。这种投资的坏处是当你买入一间房地产时而需要太多装修,而当房地产行情呆滞不前时,这就与炒房的初衷背道而驰。

图片来源:http://mfaridgeo.blogspot.my/

以下是你在买屋来炒时应避免犯下的错误


a. 对行情不留意

我们说过,若是要投资,市场调查是非常重要的。你一定要知道哪个城市或社区是炒房的最佳地点。此外,你必须确保自己与时并进,以作出最佳决定。重回第一点。此外,你可以在 PropSocial 查询你心水的社区,了解当地居民有什么话说。这是我们做得最好的部份:真正的社区,真实的评价。


b. 预算失算

如果你的预算只包括你付钱购屋的价码、装修费和要价,那你得三思了。你不只要去思考屋价和装修费,你还需考量背着一笔短期债务的成本(如果你是需要的话)、建材费、人工、税务、水电费及至少一年的屋子保养费。只 有这样你才能明白你要怎样打响如意算盘。


c. 在拍卖会买下你首间用来炒房的屋子

这可是不明智之举。很多时候拍卖会的屋子是不允许你事先巡查该产业。所以这是非常困难的。如果霉运来时,你可以会蚀本多付。此外,你在拍卖会时可能会一时忘形而超出预算,而得到的却是无法挂保证的物业。


d. 初试啼声即眼高手低

我们知道你跃跃一试,当然这种斗志是可喜的。不过,还是一步一小印好过要枉想一蹴而成。例如在你眼中你相中一幢1980年代的洋房,并视为摇钱木,但若无经验及可信赖的人脉,你或会面对很大的风险。


e. 忽视警报

屋子里出现的一些毛病如水管损坏、墙面发霉或是地基出现状况乍看无伤大雅而抢救得及,但也可以成为大灾难而让你口袋穿洞。因此,必须认真检视屋子里的情况,尽量物色该些无需大手笔维修的屋子,这可以保住你的预算。


f. 自己修理屋子

虽然自己动手会让你很省钱。但是有时要有自知之明,求助专业人士会让事情更易办。加上你可以亲查进展。如果有何不妥,你可得要掏更多钱。所以当你要在你的浴室铺地砖时,先扪心自问:“我是否能无误地做完这些?”


g. 错误定价

在房地产怎样定价是王道。为屋子定价太高,可能会吓跑买家,导致屋子会长时间空置,但定价太低,就会惹人疑问到底屋子真正值多少钱。那你如何知道是否做对了定价?以下的因素你是可以考量:

- 与同社区已出售的同户型的屋子相比
- 查询买卖记录
- 了解供与求



五、拍卖屋

在大马拍卖屋就俗称为“Lelong 屋子”,从银行处或拍卖会买到拍卖屋,或许可成为投资者的大好机会。你可以从一些银行网站或房地产网站如 LelongTipsAuctionMart或 AuctionList 获取拍卖屋子的清单。

但最重要的是一定要以低于市价来买下,以求能快速脱手,而且也能从中赚取一大笔利润。

不过拍卖屋的缺点馆是不得不防的。可追读我们之前的文章“拍卖产业的陷阱”来了解详情。



结论

所以你可以看到,要以房地产投资总会有方法。不过你必须做足功课,研究你怎样打好算盘来生财,还有风险、地点与房地产类型。而房地产投资的秘诀是,你越是精明,你面对越小的风险。

所以你怎么看?你是否已准备赴这一场探险?可在这里查询一系列现成的产业。



(Translated by: Wayne Chan, 14th September 2017)

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